Działki z linią brzegową rzeki wydają się niezwykle atrakcyjne. Warto jednak pamiętać, że oprócz uroku mogą też nieść ze sobą ryzyko — i nie chodzi tu tylko o komary 😉.
Zajęcie gruntu przez rzekę
Jeżeli śródlądowe wody płynące zajmą trwale i naturalnie zajmą grunt nienależący do właściciela wód, grunt ten z chwilą zajęcia staje się z mocy prawa własnością właściciela wód, a dotychczasowemu właścicielowi gruntu przysługuje odszkodowanie od właściciela wód.
Zgodnie z art. 211 ust. 2 Prawo wodne śródlądowe wody płynące (w tym również rzeki) stanowią własność Skarbu Państwa. Prawa właścicielskie w stosunku do śródlądowych wód płynących wykonuje Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskie (art. 212 ust. 1 pkt 1 Prawa wodnego.). Zajęty przez rzekę grunt staje się własnością Skarbu Państwa, a odszkodowania należy dochodzić od właściciela wód – Skarbu Państwa, w imieniu którego działają Wody Polskie.
W praktyce zajęty przez meandrującą rzekę teren staje się własnością Skarbu Państwa. Jeżeli przed uregulowaniem takiej sytuacji właściciel działki chce ją sprzedać, teren zajęty przez rzekę nie stanowi przedmiotu transakcji. Jeżeli jest wydzielony, pozostaje w księdze wieczystej do czasu uregulowania kwestii odszkodowania i formalnego przejęcia przez Wody Polskie. Jeżeli jest niewydzielony kupujący działkę może być niemiło zdziwiony dowiadując się, że nabył działkę o wiele mniejszą niż wynikało to z dokumentów.
Dlatego przed zakupem działki z linią brzegową rzeki należy bardzo dokładnie sprawdzić stan faktyczny i porównać to co w terenie z mapami. Niejednokrotnie potrzebna będzie pomoc geodety.
Co to za sytuacja, że wody płynące zajmują trwale w sposób naturalny grunt? Jest to po prostu zmiana koryta rzeki w przypadku, gdy rzeka meandruje naturalnie. W takiej sytuacji od chwili zajęcia terenu przez rzekę, właściciel zajętego gruntu ma 2 lata na złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania. Do naprawienia szkody stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. Osoba poszkodowana powinna skierować wezwanie do zapłaty do Wód Polskich – właściwy oddział regionalny i wskazać wysokość szkody. Szkodą będzie wartość utraconego gruntu. Można odnieść się do cen rynkowych z danej okolicy lub wykonać wycenę. Jeżeli nie zostanie osiągnięte porozumienie, sprawę należy skierować na drogę sądową.
Wnioski:
- Właściciel zajętego gruntu ma 2 lata na złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania.
- Wniosek składa się do Wód Polskich – właściwego regionalnego zarządu wodnego.
- Wysokość szkody odpowiada wartości utraconego gruntu, którą można ustalić na podstawie cen rynkowych lub operatu szacunkowego.
Uregulowanie wpisów w księdze wieczystej
W jaki sposób można uregulować sytuację w księdze wieczystej po trwałym zabraniu gruntu?
Dotychczasowy właściciel może złożyć wniosek do ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej o wydanie decyzji w sprawie ustalenia linii brzegowej. Niezbędnym dokumentem jest projekt rozgraniczenia gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych (art. 220 ust. 6 Prawa wodnego) przygotowany przez geodetę. Koszt sporządzenia projektu jest wliczany do odszkodowania. Po wydaniu decyzji ustalającej nową linię brzegową można złożyć wniosek o aktualizację wpisu w księdze wieczystej.
Możliwe jest też działanie z urzędu starosty, który może dokonać aktualizacji/modernizacji ewidencji gruntów i budynków, która będzie uwzględniać tereny zajęte przez rzekę na podstawie wykonanych prac geodezyjnych.
Kupując działkę z linią brzegową rzeki upewnij się że nie kupujesz komara.. kota w worku.
Zajęcie części działki przez rzekę – najczęstsze pytania i odpowiedzi
– jakie pytania zadają klienci przychodzący do kancelarii
Od kiedy liczony jest okres 2 lat na złożenie wniosku o wypłatę odszkodowania?
Okres ten jest liczony od faktycznego zajęcia gruntu przez rzekę, czyli od momentu, w którym grunt został trwale zajęty przez wody śródlądowe w sposób naturalny. Termin ten jest bardzo ważny – po jego upływie roszczenie o odszkodowanie wygasa i nie można już dochodzić jego wypłaty. Warto udokumentować zmianę biegu koryta rzeki i nie czekać ze złożeniem wniosku.
Czy mogę sprzedać działkę, jeżeli część gruntu została zajęta przez zmeandrowaną rzekę?
Możesz sprzedać działkę, nawet jeśli jej część została zajęta przez rzekę w wyniku naturalnego zmiany koryta (meandrowania), ale musisz pamiętać o kilku ważnych kwestiach prawnych.
Część gruntu trwale zajęta przez rzekę (czyli obecnie pokryta wodą płynącą) przestaje być Twoją własnością z mocy prawa i staje się własnością Skarbu Państwa, reprezentowaną przez Wody Polskie. Tą częścią działki nie możesz już rozporządzać ani jej sprzedać. Warunkiem sprzedaży będzie wyodrębnienie na mapie i w ewidencji gruntów tej części, która pozostała Twoją własnością. W praktyce oznacza to, że sprzedaży podlega jedynie ta część działki, która nie została trwale zajęta przez rzekę.
Czy wysokość odszkodowania zaproponowana przez Wody Polskie może być podwyższona przez sąd?
Jeżeli właściciel gruntu nie zgadza się z ustaloną przez Wody Polskie kwotą odszkodowania, może wnieść powództwo do sądu powszechnego, żądając wyższej kwoty. Sąd rozpoznaje sprawę odszkodowawczą, opierając się na opinii biegłego sądowego i dowodach dotyczących rzeczywistej wartości gruntu oraz poniesionych szkód. Jeżeli sąd uzna, że odszkodowanie zaproponowane przez organ było zaniżone, może zasądzić wyższe odszkodowanie.