Często w wyobraźni marzymy o tym, aby nasza działka miała kawałek lasu. Od strony prawnej grunt leśny stanowi nie lada wyzwanie, które może skomplikować zakup działki, a nawet wykluczyć możliwość budowy.
Jak sprawdzić czy na działce, o której myślimy, mamy grunt leśny w rozumieniu prawnym? Czy grunt, który nie jest porośnięty drzewami może stanowić prawnie las?
Poniżej postaram się odpowiedzieć na pytanie.
Gruntami leśnymi zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych są:
- lasy,
- grunty zrekultywowane dla potrzeb gospodarki leśnej oraz
- grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów leśnych.
Lasy zgodnie z ustawą o lasach to gruntyo zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryte roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawione.
Jak widać z powyższych definicji brak drzew niekoniecznie oznacza, że nie mamy do czynienia z lasem. Gdzie więc sprawdzić, czy na działce mamy grunty leśne? Przede wszystkim w procesie analizy działki sprawdzamy ewidencję gruntów i budynków. Jeżeli w wypisie z ewidencji gruntów znajduje się oznaczenie Ls (oznaczenie lasów), oznacza to że możliwości zagospodarowania, a nawet kupienia działki, podlegają szczególnej analizie.
W pierwszej kolejności istotne będzie, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (mpzp). Jeżeli działka jest objęta mpzp, trzeba szczegółowo wczytać się w przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Działka (lub jej część) może bowiem być przeznaczona pod zalesienie, co oznacza że nadal nie ma charakteru budowlanego.
Jeżeli natomiast w mpzp grunt, który w ewidencji ma Ls ma inne funkcje, np. MN – budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, można przyjąć, że działka będzie miała charakter budowlany.
Z ostrożności należy sprawdzić, czy gmina uzyskała odpowiednią zgodę w trakcie procedury planistycznej na tak zwane „odlesienie” czyli przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne. Zgodę taką w przypadku lasów prywatnych udziela marszałek województwa, a opiniuje izba rolnicza. Aby uzyskać taką zgodę wójt (burmistrz, prezydent miasta) składa stosowny wniosek w trakcie procedury planistycznej.
Jeżeli działka nie jest objęta mpzp, musimy liczyć się z następującymi skutkami:
- konieczne jest sprawdzenie czy dla terenu oznaczonego Ls została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach lub został sporządzony Uproszczony Plan Urządzenia Lasu (tak zwany UPUL).
Zarówno w decyzji jak i w UPUL mogą zostać nałożone pewne obowiązki na właściciela lasu, których wykonanie może powodować koszty (np. obowiązek zalesienia wskazanego fragmentu gruntu);
- grunt oznaczony w ewidencji gruntów jako Ls nie będzie mógł zostać zabudowany.
W efekcie, jeżeli uda nam się uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, teren objęty Ls nie będzie podlegał zabudowie, natomiast będzie mógł stanowić powierzchnię biologicznie czynną, co może być korzystne w całkowitym rozliczeniu powierzchni działki.
Dokumenty
- Do Starostwa Powiatowego występujemy o wydanie tak zwanego zaświadczenia o lasach. Z zaświadczenia wynika czy dla działki została wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach oraz czy został sporządzony Uproszczony Plan Urządzenia Lasu.
- Za wydanie zaświadczenia należy uiścić opłatę skarbową w wysokości 17 zł.
- Czas oczekiwania na zaświadczenie zależy od obłożenia pracą w danym urzędzie.
Co w sytuacji, gdy jesteś właścicielem gruntu oznaczonego jako ls i chcesz zmienić jego przeznaczenie
Czy właściciel lasu prywatnego ma wpływ na przeznaczenie swojego leśnego terenu na cele nieleśne?
O zgodę może wystąpić tylko wójt (burmistrz, prezydent miasta) w trakcie procedury planistycznej, a właściciel gruntu nie jest stroną w postępowaniu o wyrażenie zgody. Oznacza to, że właściciel gruntu nie wie jak przebiega procedura, jaka była opinia izby rolniczej oraz czy marszałek województwa wyraził zgodę.
Właściciel gruntu nie ma wpływu na czynności podejmowane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), na przykład na to, czy organ zaskarży decyzję o braku zgody marszałka na przeznaczenie terenów leśnych na cele nieleśne.
Ewentualna możliwość działania to zwrócenie się do organizacji społecznej i wykorzystanie art. 31 k.p.a. o wniesienie odwołania do samorządowego kolegium odwoławczego i dalej do sądów administracyjnych. Jednakże organizacja społeczna, aby zostać dopuszczona do działania musi wykazać że jest to zgodne z jej celami statutowymi oraz że przemawia za tym interes społeczny.
Co w przypadku, gdy gmina nie uzyskała zgody a mpzp został uchwalony
Jeżeli mpzp przewidywałby przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne bez uzyskania wymaganej zgody, taki plan jest w tej części nieważny.
Ustalenie, że działka stanowi grunt leśny powoduje, że proces nabycia skomplikuje się. Zgodnie z ustawą o lasach (art. 37a) w przypadku sprzedaży gruntu niestanowiącego własności Skarbu Państwa:
- oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako las; lub
- przeznaczonego do zalesienia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, lub
- objętego decyzją starosty (art. 18 ust. 3 ustawy o lasach) lub UPUL-em
Skarbowi Państwa przysługuje pierwokup, który jest realizowany przez Lasy Państwowe.
Wnioski
- Las na działce powinien budzić oprócz zachwytu czujność prawną.
- Las na prywatnej działce pozostaje pod ochroną prawną.
- Las na działce oznacza wydłużenie procedury zakupu, a nawet możliwość utraty szansy na zakup.
Katarzyna Kudroń
radca prawny